“Susah gila cari rumah subsale harga below market value!”

Bila ada ilmu yang betul, korang ada potensi untuk buat macam-macam dalam dunia pelaburan hartanah.

Dan ramai antara pelabur tak perlu bayar lebih untuk beli rumah yang senang-senang buat untung.

Korang tak perlu pun beli 100 biji rumah, cuma perlu beli beberapa biji rumah yang betul je.

Hari ni, korang bakal belajar dengan salah seorang pelabur yang jadikan pembelian rumah below market value sebagai ‘makanan’ beliau.

Jemput hadamkan perkongsian Tuan Faizul Ridzuan yang super bermanfaat ini.   

Teknik #1 : Memang boleh buat untung. Janji anda beli rumah yang betul

“Always know what you buy” – FR

Ayat ni memang ringkas dan padat. Keuntungan yang bakal korang buat bergantung kepada skil ini.

Dan Tok percaya kebolehan ni boleh diasah dalam diri setiap orang, termasuk korang yang tengah baca ni.

Bermakna, korang kena kaji betul-betul segala benda yang perlu tentang rumah tu, seperti:

• Nama rasmi sesebuah projek atau kawasan perumahan
• Berapa keluasan rumah tu?
• Apa view (pemandangan) dan orientasi dekat unit korang nak beli tu?
• Banyak ke proses ubahsuai (renovation) dekat rumah tu?

Korang kena tau semua ni, supaya bank boleh tentukan nilai semasa rumah subsale yang korang berminat nak beli tu.

Yang terakhir korang nak buat adalah tersilap bagi maklumat kepada bank. Nanti valuer tu bagi nilai yang tak tepat, korang jugak yang susah nanti.

Saya pernah tengok satu kes yang mana nilai rumah tu RM650,000, tapi ditentukan oleh maklumat yang tak tepat.

Last sekali, pembeli tu kena top-up sebanyak RM50,000 sebab jumlah loan rumah dikurangkan sebab value sebenar rumah tu hanya RM600,000 je.

Korang confirm tak nak hadap masalah macam ni punya.

Teknik #2 : Berapa purata dan maksimum market value untuk rumah tu?

Lepas dah dapatkan maklumat yang tepat (rujuk balik poin #1 tadi), tiba masa untuk hubungi mereka dan dapakan nilai indikatif rumah yang nak dibeli tu.

Pastikan korang tanya paling kurang kat 5 banker. Dan bila mereka bagi maklum balas, pilih nilai median (purata) untuk jadikan sebagai indikator.

Contohnya, katakan mereka (valuer) bagi nilai unit yang korang nak beli tu macam ni:

• Bank #1 : RM600,000,
• Bank #2 : RM610,000,
• Bank #3 : RM620,000,
• Bank #4 : RM630,000,
• Bank #5 : RM640,000.

Korang boleh tetapkan nilai RM620,000 sebagai nilai purata yang selamat, dan paling kurang akan ada 3 bank yang support nilai tu (Bank #1, #2, dan #3).

Nilai maksimum yang diberi kat sini adalah RM640,000. Bermakna, korang boleh dapatkan pinjaman (loan) rumah maksimum sebanyak RM640,000.

Kalau korang tau cara, boleh je mark-up nilai ni.

Teknik #3 : Siapa yang jual rumah harga below market value?

Dan bila dah tau nilai sebenar rumah yang nak dibeli tu, baru korang akan buat kerja sebenar.

Tok yakin. Siapa yang tak nak dapatkan deal yang terbaik? Mesti semua orang nak, kan?

Untuk capai target ni, korang perlu cari orang yang sanggup jual pada harga RM600,000, di mana harga 8% lebih rendah berbanding nilai semasa yang korang periksa kat bank tadi (rujuk balik poin #2 sebelum ni).

Lagi rendah harga jualan, lebih baik. Bermakna, lebih banyak mark-up korang boleh buat.

Tapi yang ni, korang kena dapatkan persetujuan daripada penjual dulu. Jangan korang buat-buat senyap atau main tikam belakang. Korang yang kena balik nanti.

Korang jugak ada peluang untuk beli rumah tu secara zero-down payment, kalau nilai bank yang korang dapat lebih 10% daripada harga jualan yang owner letak.

Apa cara nak tahu rumah yang anda beli tu below market value?

Maklumat bawah ni, Tok refer dekat blog Tuan Najib Mohamed. Tok tambah masuk sekali sebab nak korang dapatkan pemahaman yang padu.

Tip #1 : Kaji perbezaaan paling kurang 3 hartanah dalam satu lokasi yang sama

Paling mudah, korang boleh survei kat laman web jualan hartanah seperti iProperty, PropertyGuru, Mudah.my, PropWall, atau lain-lain.

Korang boleh kaji perbezaan harga rumah, keluasan rumah (land area dan built-in area), dan lain-lain untuk dapatkan maklumat kawasan rumah yang korang nak beli tu.

Kalau rata-rata rumah kat lokasi pilihan korang tu dalam lingkungan RM275,000 hingga RM290,000, dan ada pulak satu rumah yang berharga RM260,000, kita boleh anggarkan rumah tu ‘murah’ berbanding yang lain.

Dan besar kemungkinan, korang dah pun jumpa rumah below market value.

Mungkin ada yang akan kata cara ni kurang tepat. Tapi masih boleh korang guna untuk dapatkan maklumat yang cepat.

Tip #2 : Ini cara paling senang nak tau bank value (BV) dan market value (MV)?

Selain tu, boleh jugak tanya perunding hartanah yang dah biasa dengan kawasan pilihan korang tu.

Biasanya, mereka takde masalah untuk bekalkan korang dengan nilai anggaran bank value (BV) dan juga market value (MV).

Golongan ni dah tentu ada jaringan kenalan dengan macam-macam orang, dan mereka jugak bekerja rapat dengan banker dan valuer. Sebab tu mereka senang dapat maklumat yang cun-cun belaka.

Kalau rezeki korang, akan ada je lisiting rumah yang menarik. Dan kalau korang ada duit pulak masa tu, boleh terus beli sebelum orang lain rembat peluang tu.

Mereka jugak boleh carikan rumah mengikut bajet yang korang tetapkan. Bertambah senang kerja korang.

Tip #3 : Tambah kenalan dari kalangan valuer dan banker

Dan bertambah-tambah molek kalau korang sendiri bina network dengan valuer sendiri.

Mereka ni adalah orang yang bertanggungjawab untuk letakkan nilai pasaran di sesuatu tempat.

Kalau ada kawan korang seorang valuer, senang nak tau nilai sebenar unit yang nak dibeli tu.

Tapi, ni cerita kalau korang ada kawan valuer. Kalau baru kenal tu, jangan pulak korang terus tanya nilai pasaran dekat mereka.

Jarang mereka nak layan sebab mereka pun ada banyak kerja nak buat.

Apa anda boleh buat bila dah dapat market value (MV) dan bank value (BV)?

Bila korang dah ada maklumat ni, dah boleh buat kiraan (anggaran) untuk pembelian rumah subsale yang korang nak beli tu.

Sebagai contoh, katakan korang nak beli sebuah apartmen kat kawasan Kajang:

• Harga pasaran semasa : RM290,000,
• Harga jualan : RM260,000.

Kalau ikut contoh, apartmen ni lebih kurang 10% lebih rendah daripada nilai pasaran. Korang boleh rujuk kiraan kat bawah ni:

• RM290,000 – RM260,000 =
  • RM30,000
• RM30,000 / RM290,000 X 100% =
  • 10.35%

Bagi yang tak pernah beli rumah lagi, korang boleh dapatkan 90% loan rumah daripada nilai pasaran tadi. Korang jugak ada peluang untuk beli rumah tanpa perlukan sebarang down payment.

Tapi tak bermakna korang langsung tak payah sediakan satu sen pun.

Apabila persetujuan antara penjual dan pembeli dah selesai, korang kena jelaskan sebanyak 3% daripada harga jualan kepada agensi hartanah (kalau korang dapatkan khidmat mereka).

Lepas tu, mintak kebenaran penjual untuk gunakan nilai market value semasa yang paling maksimum tadi dalam S&P.

Bawah ni adalah kiraan kasar yang akan berlaku:

• Harga belian = RM260,000
• Booking fee (3%) = RM260,000 X 3% =
  • RM7,800
• Harga dalam S&P = RM290,000
• MOF (Margin of Finance) = RM290,000 X 90% =
  • RM261,000

Peguam akan ambil maklumat ini, dan buat S&P mengikut harga mark-up yang dipersetujui (RM290,000). Lagi satu, korang kena pastikan pinjaman korang lepas dulu, baru boleh buat benda ni.

NOTA RINGKAS : Korang WAJIB cari peguam yang tau buat proses mark-up.

—

Kalau korang tau main game ni, memang banyak duit korang boleh buat.

Tapi Tok tak cakap senang nak buat ya.

Dah tentu banyak benda yang korang kena ambil tau dan belajar dulu, sebelum boleh buat pembelian secara mark-up.

Proses ini (mark-up) banyak melibatkan undang-undang. Kalau main sebat je, korang yang terkena nanti.

Selagi tak belajar habis, Tok tak galakkan korang buat. Takut nanti macam-macam benda pelik pulak yang jadi.

The post “Susah gila cari rumah subsale harga below market value!” appeared first on GilaHartanah.com - Portal pelaburan hartanah no 1* di Malaysia.

✍ Sumber Pautan : ☕ GilaHartanah.com – Portal pelaburan hartanah no 1* di Malaysia

Kredit kepada pemilik laman asal dan sekira berminat untuk meneruskan bacaan sila klik link atau copy paste ke web server : https://ift.tt/2IWWBBg

(✿◠‿◠)✌ Mukah Pages : Pautan Viral Media Sensasi Tanpa Henti. Memuat-naik beraneka jenis artikel menarik setiap detik tanpa henti dari pelbagai sumber. Selamat membaca dan jangan lupa untuk 👍 Like & 💕 Share di media sosial anda!